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Als Rolf Buch am vergangenen Wochenende ins vorweihnachtliche Wien reiste, muss er sich gefühlt haben wie auf geheimer Geschenke-Mission. Der Vorstandsvorsitzende des größten deutschen Wohnungskonzerns Vonovia plante, einen ganzen Sack voller Gaben für seine Aktionäre aus Österreich mitzubringen. Und er wurde fündig.

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Gemeinsam mit dem Chef des österreichischen Projektentwicklers Buwog, Daniel Riedl, handelte Buch eine der größten Übernahmen auf dem deutschen Wohnungsmarkt überhaupt aus: Der Dax-Konzern Vonovia wird Buwog übernehmen, zu einem Preis von voraussichtlich 5,2 Milliarden Euro. „Wir haben uns gut kennen- und schätzen gelernt“, sagte Buch scherzhaft über sein Adventswochenende in der österreichischen Hauptstadt.

Die weihnachtliche Shoppingtour fiel aus Sicht der Vonovia-Aktionäre zwar relativ teuer aus. Für jeden Anteilschein bietet Vonovia den Buwog-Eignern 29,05 Euro in bar. Dies entspricht einem Aufschlag von gut 18 Prozent auf den Schlusskurs vom Freitag. Entsprechend schwach entwickelte sich der Vonovia-Kurs am Montag.

Doch auf mittlere Sicht dürften sich auch die Vonovia-Anteilseigner über den Deal freuen. Denn der in Bochum ansässige Konzern hatte zuletzt ein Problem, das viele Immobilien-Kapitalgesellschaften teilen: Die Wohnungspreise am deutschen Markt sind derart nach oben geschossen, dass man mit einfachen Portfolio-Zukäufen kaum noch Rendite erwirtschaften kann. Denn die Mieten können bei Weitem nicht so schnell steigen wie die Kaufpreise. Es ist also schwer, die Kosten für Zukäufe wieder einzuspielen.

Vonovia hat rund 350.000 Wohnungen in Deutschland – und wenig Aussichten, diese Zahl in absehbarer Zeit wesentlich zu vergrößern. „Vonovia kann in Deutschland bei diesen Preisen nicht weiter wachsen“, hatte Rolf Buch bereits im Oktober gesagt. Da geht es den Profis nicht anders als jedem normalen privaten Immobilienkäufer, der zurzeit auf der Suche nach Wohneigentum für die Altersvorsorge ist.

Doch man ist zum Wachsen verdammt, denn wegen der immer höheren Mieteinnahmen sind die Kassen prall gefüllt. Die Mieterlöse bei Vonovia stiegen in den ersten neun Monaten des laufenden Jahres um 8,1 Prozent auf 1,25 Milliarden Euro. Die für die Bewertung von Immobilienunternehmen wichtige Kennzahl FFO lag mit 691 Millionen Euro nach den ersten neun Monaten um fast 21 Prozent über dem Vorjahreswert.

Also geht Vonovia doch auf Shopping-Tour, allerdings im großen Stil. Ein 14-Milliarden-Euro-Übernahmeversuch des größten Konkurrenten, der Deutsche Wohnen in Berlin, war im vergangenen Jahr gescheitert. Anfang dieses Jahres übernahm der Konzern dann jedoch die ebenfalls in Österreich angesiedelte Conwert mit 24.000 Wohnungen.

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Jetzt kommt die Buwog mit rund 50.000 Wohnungen hinzu – rund 55 Prozent davon liegen in Deutschland, die meisten in Berlin und Hamburg. In Österreich ist Buwog in Städten wie Wien, Graz, Klagenfurt, Salzburg und Villach vertreten. Finanziert wird die Übernahme übrigens nur mit Fremdkapital, auch das dürfte die Aktionäre freuen.

„Wir wollen Kostenvorteile schöpfen, zum Wohle der Mieter und der Aktionäre gleichermaßen“, sagte Rolf Buch am Montag. Rund 30 Millionen Euro könne man jedes Jahr durch die gemeinsame Bewirtschaftung der Wohnungen einsparen.

Beim Deutschen Mieterbund indes gibt es Zweifel, ob die Mieter tatsächlich so viel Grund zur Freude haben werden wie die Aktionäre. „Es gibt Kostenvorteile durch eine Übernahme. Aber nur für Vonovia“, sagt Ulrich Ropertz, Sprecher des Mieterbundes. „Ob die Mieter etwas davon finanziell zu spüren bekommen, ist fraglich. Bisherige Übernahmen jedenfalls haben nicht dazu geführt, dass auch Mieter sichtbare Kostenvorteile gehabt hätten.“

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Ropertz und seine Mitstreiter beobachten generell, dass Mieter immer häufiger große Preissprünge nach einer Modernisierung in Kauf nehmen müssen. „Man sieht, dass Anbieter wie Vonovia kaum mehr von normalen Steigerungen der Bestandsmieten auf Vergleichsmietenniveau leben. Sondern von hohen Aufschlägen durch Modernisierungsmieterhöhungen“, sagt er.

Das schlägt sich auch in den neuerlichen Preisanstiegen nieder, die die Hamburger Forschung und Beratung GmbH im Rahmen ihrer Mietspiegel-Analysen gerade erst ermittelt hat. Im deutschlandweiten Durchschnitt seien die Mieten in diesem Jahr demnach um 2,1 Prozent gestiegen und damit noch einmal um 0,3 Prozentpunkte mehr als im Vorjahr. Verantwortlich dafür seien laut Mieterbund vor allem verstärkte Modernisierungen.

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Rolf Buch und Daniel Riedl versprechen trotzdem, dass sie durch die Fusion entstehende Kostenvorteile an die Mieter – die inzwischen in der Branche immer häufiger „Kunden“ genannt werden – weitergeben wollen. „Wir werden bessere Einkaufskonditionen generieren. Davon werden unsere Kunden profitieren“, sagte Buch am Montag. „Die Badezimmer werden billiger, die energetische Sanierung wird billiger.“

Auch die Buwog-Mieter in Österreich könnten sich freuen, über günstigere TV-Verträge, billigen Mieterstrom oder Handwerkerdienstleistungen, die bei Vonovia schon länger zentral organisiert werden. „Da sind wir häufig schon günstiger als die Konkurrenz“, sagt Buch.

Eigene Dienstleistungen und Handwerksfirmen sind ein zunehmend beliebtes Geschäftsfeld für Wohnungsgesellschaften, die wegen der hohen Immobilienpreise anderweitig kein nennenswertes Wachstum erzielen können.

Doch ob die durch den Größenvorteil erzielten Ersparnisse wirklich beim Mieter landen, ist schwer nachvollziehbar, kritisiert Mieterbund-Sprecher Ropertz: „Modernisierungen und andere Dienstleistungen werden immer häufiger von Vonovia-Tochtergesellschaften durchgeführt. Und inwieweit in diesem Geflecht was für Kosten entstehen, welche Preise niedriger sind und was davon beim Mieter ankommt, ist vollkommen intransparent“, sagt er.

Einen positiven Aspekt kann er der Buwog-Übernahme allerdings doch abgewinnen: Vonovia will selbst neue Wohnungen bauen und braucht dafür kompetente Partner. Denn die aus einer Fusion von Deutsche Annington und Gagfah hervorgegangene Gesellschaft hat kaum Erfahrungen im Wohnungsbau.

Buwog hingegen baut schon seit Jahren und ist ein etablierter Entwickler. Rund 10.000 Wohnungen haben die Österreicher aktuell in Planung oder Bau, rund 5000 davon in Berlin, 1000 Hamburg und etwa 4000 in Wien. Vonovia selbst plant fürs nächste Jahr den Bau von 2000 Wohnungen. „Wenn man Know-how für den Wohnungsbau einkauft, ist das natürlich positiv“, sagt Ropertz.

Für Österreich immerhin versprach Buwog-Chef Daniel Riedl, der nun in den Vonovia-Vorstand einziehen wird, auch bezahlbare neue Wohnungen: „Wir werden weiter neu bauen, und es wird auch sozialverträglicher Wohnbau errichtet, auch in der Preisklasse von sieben Euro pro Quadratmeter netto kalt.“ Ob auch die in Deutschland geplanten Objekte so günstig sein können, blieb offen.

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